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　　“未來存量市場是非常大的，誕生千億級別的企業並不難。”遠洋邦舍公寓副總經理姚國臣在青年路店的中庭，這樣暢想著長租公寓市場的前景卜維廉中學。

　　房地產企業進軍長租公寓領域已是可見的趨勢，遠洋集團也先後布局了北京、深圳、杭州、上海等7個城市，管理近5000間房源。

　　在北京，目前遠洋已經有青年路、酒仙橋和龍旗廣場3個項目對外經營，前兩個項目針對的客群月收入基本在2萬元以上，遠洋將這類客群定義為品質客群，除了打造產品和服務以外，更註重客戶的體驗。而龍旗廣場項目針對的則是剛需客戶，遠洋采取的是傳統公寓的做法，越小越好，越多越好，以此增加溢價。

　　目前，青年路店與龍旗廣場店的出租率接近90%，酒仙橋店則是20%。從回報率看，遠洋邦舍整體能夠達到8%到10%的增幅。

　　青年路店是遠洋在北京開業的第一家長租公寓，這裏原本是一家洗浴中心，中庭還保留了原來的溫泉池，在經過改造後，環繞中庭的空間在北京冬日的陽光下顯得格外文藝。

　　這得益於大規模涉足舊改的遠洋在存量改造方麵積累的經驗，據姚國臣介紹，青年路項目遠洋爭取了很多優惠政策，取得了一定的免租期，這為該項目獲取更高的溢價水平提供了保障，“這個項目將會比原計劃提前實現盈利，如果以報表數據為準，則至少能提前一年實現”，姚國臣向界麵新聞表示。

　　由於此前項目客房過於密集，采光性差等問題，遠洋進行了大規模的改造。另外，社交屬性是目前長租公寓的一大特征，遠洋也在其中置入了大量的應用場景，除了與第三方合作的健身空間與咖啡館外，遠洋還根據其客群特點，開設金融等專業的課程。

　　從數字上看，遠洋目前的長租公寓布局規模並不大，但在萬億級別的存量市場上，不考慮規模就很難在這一領域占據一席之地，“存量市場到2025年大概能達到四萬億左右的規模，但對於客戶來說，機構化持有的房源滲透率則是非常低的，現在公寓業態發展處於一個窗口期，還有很大的空間，未來這個行業會有聯合，區域性的公司有幾家，全國性的公司會有幾家，競爭會很激烈。”

　　如何在保證產品質量的基礎上做到高周轉，同時還能有持續的運營能力，這些都對開發商的產品研發、營銷以及服務能力提出了考驗。

　　目前，開發商的公寓產品普遍采用自持物業運營，並引入專業公寓運營品牌團隊的合作，核心管理、營銷與核心服務崗由企業自派人員。開發商的優勢在於有著充足的資金，本身也持有資產，產品打造能力強，但是運營能力是最大的短板，在租金回報率偏低的情況下，如果擁有較強的運營能力，保證自持物業的資產價值能夠得到提升，同時獲取穩定的租金收益，並配有著資產證券化這樣的融資通道，這樣的企業在未來的租賃市場才會有競爭力。

　　姚國臣向界麵新聞表示：“目前來說遠洋會選擇多渠道合作，現在我們去看跨界的聯盟，其實解決了很大的問題。線上平臺拓客有優勢，線下企業相對更靈活，傳統的開發企業產品和服務有優勢。盈利能力這塊我們還是比較清晰的，通過產品+服務的模式去創造營收，然後我們也有資金指標，也會做模擬的推演”。

　　另外，在實現戰略轉型後，遠洋在各個業務板塊之間也有著密切的聯動，其資本事業部、開發事業部都對公寓業務進行支援，使邦舍團隊能夠深度參與資本事業部投後資產運營和前期投資模型建立;開發事業部對自持、代建公寓業態資源對邦舍公寓的支持，是未來公寓資源的主要來源。這也是遠洋輕重並舉戰略的縮影。

　　界麵新聞了解到，目前遠洋公寓業務主要還是自有資金來維持，明年會考慮其他融資渠道，在達到一定規模後也會考慮資產證券化，而公寓方麵資本相關的業務將歸攏到更專業的遠洋資本事業部來做。

　　今年11月份，遠洋集團與廣東建行達成的住房租賃戰略合作協議將以“總對總”的模式開展全麵深入的住房租賃業務合作。

　　廣東省建行將向遠洋提供包括基金、並購貸、開發貸、經營性物業貸、發債業務、抵押貸、應收賬款質押貸、REITS、ABS、ABN、CMBS、CMBN等多形式業務品種、總額達100億元的住房租賃專項融資服務，以此支持遠洋租賃業務的發展。

　　“其實大多數最終都是去資本市場獲取資金，再拓展業務，短期大家可以興奮一下，長期還是靠毅力，規模這些願景我覺得是給投資人講的故事，最終還是得通過產品+服務的模式去創造營收”，姚國臣表示。

　　原文地址：http://www.jiemian.com/article/1801147.html